Les zones industrielles sont régies par un règlement et par un cahier des charges.
Ces deux documents, de nature très différente, fixent les règles d’urbanisme et de vie collective à respecter par les propriétaires.
Le règlement du lotissement, rédigé par l’aménageur, a pour objet d’apporter des compléments aux contraintes d’urbanisme déjà en vigueur. Il définit les règles d’utilisation des sols et d’implantation des bâtiments, mais aussi la destination, la nature, l’architecture et les dimensions des constructions de même que leur assainissement et l’aménagement de leurs abords. Il s’impose à tous les propriétaires. Il doit, au minimum, être conforme aux règles d’urbanisme édictées soit par le Plan local d’urbanisme (PLU) ou le Plan d’occupation des sols (POS), soit par la carte communale. Mais sa vocation est généralement d’être plus contraignant. Afin de ne pas laisser se pérenniser des règles d’urbanisme d’origine privée, il est prévu que les règlements cessent de s’appliquer 10 ans après la délivrance de l’autorisation d’aménagement.
Le cahier des charges, rédigé par l’aménageur, doit être remis aux propriétaires. Il s’impose à tous et a pour objet de définir les droits et les obligations de chacun. Si le règlement de lotissement devient caduc au bout de 10 ans, cela ne s’applique pas au cahier des charges, comme le précise le code de l’urbanisme (article L. 442-9, 3e alinéa). Le cahier des charges est un document contractuel qui n’est pas soumis à l’approbation de l’autorité administrative. Les règles et les servitudes qu’il contient sont destinées à régir les relations entre les propriétaires et entre l’aménageur et les acquéreurs de lots. Elles demeurent donc en vigueur au-delà de 10 ans. Par conséquent, les propriétaires ou l’assemblée syndicale peuvent s’en prévaloir devant un juge. Le cahier des charges étant un document contractuel obligatoirement accepté par tous les propriétaires, chacun doit s’y conformer et tout propriétaire peut le faire respecter devant les tribunaux.
Les équipements communs, sont administrés par une association syndicale libre (ASL), dont le fonctionnement est régi par l’article R. 442-7 du code de l’urbanisme. C’est elle qui va régler les dépenses et encaisser les charges dues par les propriétaires. Elle a aussi pour mission de faire respecter le cahier des charges, de même que l’ensemble des décisions prises par les propriétaires en assemblée générale annuelle. L’ASL est gérée par un syndicat composé de membres élus chaque année parmi les propriétaires. Tous les propriétaires, participent aux charges. Une fois les prévisions de dépenses approuvées en assemblée, les appels de fonds sont adressés à chaque propriétaire en fonction de l’importance de son lot. La répartition des charges peut être calculée au prorata de la superficie des lots ou de l’intérêt que présente un équipement pour certains propriétaires. Les cotisations sont dues par le propriétaire d’un lot dès que l’assemblée générale a voté les statuts de l’ASL et que la modification de la participation aux dépenses prévue au cahier des charges a été votée à l’une des majorités requises par la loi. Un propriétaire qui vend son lot ne peut se faire rembourser la part de cotisation annuelle correspondant à la période de l’année pendant laquelle il ne sera plus propriétaire. Si un propriétaire ne paie pas les charges qui lui incombent, l’Association syndicale libre peut intenter une action en justice. Elle peut aussi faire hypothéquer le bien du propriétaire défaillant après une simple mise en demeure restée sans réponse. En cas de vente d’un lot, l’association peut aussi faire opposition au versement du fruit de la cession pour obtenir le règlement de l’impayé.
